7331 Jonella Way, Redding CA 96003

J.R. McGee房地产团队
English Version Below

卖家定价方案

标的物业： 7331 Jonella Way, 雷丁, CA 96003

本次演示文稿反映了您要求的更新内容：

• 小院子
  
  
• 没有游泳池
  
  
• 无附属住宅单元
  
  
• 完全翻新的策略
  
  
• 修复后目标值与44.5万美元至46万美元基于相同的竞争对手和市场行为
  
  

第一部分——标的物业概况

地址
7331 Jonella Way, 雷丁, CA 96003

公共财产概况

• 卧室：4
  
  
• 浴室：2.5
  
  
• 居住面积：约1940至2000平方英尺
  
  
• 批次大小：约0.26英亩
  实际使用感受小院子这是该类住宅区典型的建筑风格
  
  
• 建造年份：1989
  
  
• 车库： 附属车库
  
  
• 特色功能：
  
  
• 没有游泳池
  
  
• 无附属住宅单元
  
  
• 没有临水、高尔夫球场或河岸线
  
  

现状（翻新前）

• 屋顶损坏，漏水严重
  
  
• 水渗入和石膏板损坏
  
  
• 雨水渗入导致霉菌滋生
  
  
• 所有地板都需要更换。
  
  
• 整个室内需要粉刷。
  
  
• 厨房和浴室都非常老旧。
  
  

此定价策略的假设条件

• 新屋顶已安装
  
  
• 霉菌清除工作已完成并获得许可
  
  
• 全屋铺设新地板
  
  
• 全内饰油漆
  
  
• 厨房已全面翻新
  
  
• 浴室已全面翻新
  
  

此分析假设房屋被运至干净、现代、可直接上市的状态与雷丁市翻新二手房相比，价格极具竞争力。

第二部分——在线价值估算（基准背景）

这些网上标价是基于平均或良好状态的假设，仅供参考。

解释
在线估价工具始终将这套房子的价格定在较低水平。价格在400美元中高段位当条件标准化后，这支持了更新后的目标值。445,000 美元和 460,000 美元。

第三部分——已售同类型房产（过去6个月）

选择同类房屋的依据是：

• 面积相近（大约1800至2200平方英尺）
  
  
• 年龄范围相近
  
  
• 尽可能不建附属住宅单元（ADU），不建游泳池。
  
  
• 标准住宅用地
  
  
• 位于雷丁市及周边地区
  
  

已售房产对比摘要

销售对比指标（标准化）

• 每平方英尺平均价格（核心可比项目）：约226美元
  
  
• 1940平方英尺的隐含价值：约43.8万美元
  
  
• 2000平方英尺的隐含价值：约452,000美元
  
  
• 平均上市天数：约35至45天
  
  

为什么该主题的支持率高于平均销售率

• 全面翻新消除了所有异议。
  
  
• 四居室户型一直需求强劲。
  
  
• 即使面积相近，翻新后的房屋也比老旧装修的房屋更胜一筹。
  
  

为什么该主题没有超过范围的上限

• 小院子限制了其高端吸引力。
  
  
• 没有附属住宅单元 (ADU)，也没有游泳池
  
  
• 地块式布局限制了豪华商品的定价。
  
  

第四部分——待定可比公司

待售订单显示买家目前就价格达成一致的情况。

待处理外卖
买家持续接受介于两者之间的价格每平方英尺 225 至 235 美元适合干净整洁、没有豪华设施的房屋。

第五部分——积极竞争

这些就是购房者在你房子上市后会与之进行比较的房子。

买家价值排名（如果房产已全面翻新）

1. 标的物业价格合理
   
   
2. 萨尔茨堡小径
   
   
3. 拇指岩路
   
   
4. 罗格河路
   
   

如果定价合理，该标的物就变成了每美元性价比最高拎包入住的四居室住宅，无需额外支付豪华溢价。

第六部分——全面翻新的价值策略

翻新后维修价值目标

基于：

• 已售同店商品
  
  
• 待定买家行为
  
  
• 激烈的竞争
  
  
• 在线估值对齐
  
  

支持的翻新价值范围：

44.5万美元至46万美元

建议零售价（翻新后）

449,000 美元至 459,000 美元
最佳推荐：455,000美元

该系列产品定位如下：

• 高于平均水平的销售
  
  
• 豪华及超大住宅
  
  
• 正处于最强劲的买方需求区间
  
  

购房者负担能力概览（传统贷款）

假设：

• 购买价格：455,000美元
  
  
• 首付：20%（91,000 美元）
  
  
• 贷款金额：364,000美元
  
  
• 利率：约6.15%（30年固定利率）
  
  
• 预计税费和保险费：每月合计约 450 美元。
  
  

预计每月付款额

• 本金和利息：约 2,220 美元
  
  
• 税费和保险：约 450 美元
  
  
• 预计总计：每月约 2,670 美元
  
  

预计所需收入

• 大约每月总收入 9,500 美元
  
  
• 大约家庭年收入11.4万美元
  
  

买家为何会喜欢这个价格

• 已全面翻新，无任何维护延误
  
  
• 无屋顶或霉菌风险
  
  
• 位于成熟社区，拎包入住
  
  
• 价格低于面积更大、配置更丰富的房屋。
  
  
• 与活性成分相比，其价值显而易见
  
  

定价过高的风险

• 小院子限制了情感溢价
  
  
• 买家会迅速比较每平方英尺的价格。
  
  
• 商品存放超过21至30天会引发降价歧视。
  
  
• 翻新后的房屋仍然必须让人感觉“物超所值”。
  
  

预期市场表现

• 如果定价在 45 万至 45.5 万美元之间，则前 14 天表现强劲。
  
  
• 预计上市天数：15至30
  
  
• 如果定价低于市场预期价值，则可能出现多个买家竞价的情况。
  
  

J.R. McGee房地产团队的最终结论

A全面翻新7331 Jonella Way 应该会顺利降落在44.5万美元至46万美元 范围。
价格大约455,000 美元最大限度激发买家兴趣，同时保障您的收益。

问题与定价说明

“我们为什么不提高估值，看看会发生什么呢？”

我们的回答：
因为市场会给你最佳机会给人留下最深刻的第一印象。

• 买家和经纪人比较价格立即地当一套房子上市时
  
  
• 如果觉得价格太高，他们会选择等待或直接放弃。
  
  
• 最优秀的买家很少会“等待价格下跌”。
  他们会转而选择价格更优惠的选项。
  
  

“如果我们定价过低怎么办？”

我们的回答：
合理定价并非意味着白白损失利润。
这就是你的方式邀请比赛。

• 强有力的定价策略营造紧迫感
  
  
• 紧迫感导致多次看房
  
  
• 多次看房可增加优势
  
  
• 杠杆可以保护您的最终售价
  
  

我们总可以协商。向上。
谈判难度要大得多。向下在市场上挂牌一段时间后。

“但网上估价显示它的价值更高。”

我们的回答：
在线估价只是一个起点，而不是销售策略。

• 他们假设消费者行为具有平均水平。
  
  
• 它们不与活期库存竞争。
  
  
• 买家使用它们来筛选房屋，而不是决定支付多少钱。
  
  

我们的定价依据是：

• 近期售出的房屋
  
  
• 目前待处理事项
  
  
• 活跃的竞争买家正在从今天进行选择
  
  

“如果我们没能拿到想要的价格怎么办？”

我们的回答：
合理的定价能给我们提供更多选择。

• 早盘强劲的交易表明价格正在发挥作用。
  
  
• 低活动水平能给我们带来即时反馈。
  
  
• 及早做出调整以保护您的杠杆作用
  
  

市场在第一阶段反应最快。14天。

“为什么 455,000 美元是正确的数字？”

我们的回答：
因为它位于最佳点。

• 由已售和待售数据支持
  
  
• 与活跃房源竞争
  
  
• 足以保护价值
  
  
• 低到感觉像是一个机会。
  
  

这个价格会吸引那些有信心行动和谈判的买家。

底线

目标不是“测试”市场。
目标是带领市场。

正确的定价：

• 创造势头
  
  
• 吸引认真的买家
  
  
• 最大程度地提高最终结果
  
  

这样才能卖出最高价，找到最合适的买家。而不仅仅是标价高。

J.R. McGee Real Estate Team

Seller Pricing Presentation

Subject Property: 7331 Jonella Way, Redding, CA 96003

This presentation reflects your requested updates:

• Small yard
  
  
• No pool
  
  
• No ADU
  
  
• Fully renovated strategy only
  
  
• Target After Repair Value aligned to $445,000 to $460,000 based on the same comp set and market behavior
  
  

SECTION 1 — SUBJECT PROPERTY SNAPSHOT

Address
7331 Jonella Way, Redding, CA 96003

Public Property Profile

• Bedrooms: 4
  
  
• Bathrooms: 2.5
  
  
• Living Area: Approx. 1,940 to 2,000 sq ft
  
  
• Lot Size: Approx. 0.26 acres
  Practical use feels small yard, typical of this tract style neighborhood
  
  
• Year Built: 1989
  
  
• Garage: Attached garage
  
  
• Special Features:
  
  
• No pool
  
  
• No ADU
  
  
• No waterfront, golf course, or river frontage
  
  

Current Condition (Before Renovation)

• Roof failure with active leaks
  
  
• Water intrusion and drywall damage
  
  
• Mold from rain penetration
  
  
• Flooring throughout needs replacement
  
  
• Interior paint needed throughout
  
  
• Kitchen and bathrooms are very dated
  
  

Assumed Condition for This Pricing Strategy

• New roof installed
  
  
• Mold remediation completed with clearance
  
  
• New flooring throughout
  
  
• Full interior paint
  
  
• Fully updated kitchen
  
  
• Fully updated bathrooms
  
  

This analysis assumes the home is brought to clean, modern, market-ready condition, competitive with renovated resale homes in Redding.

SECTION 2 — ONLINE VALUE ESTIMATES (BASELINE CONTEXT)

These online values assume average or good condition and are used as reference points only.

Interpretation
Online valuation tools consistently place this home in the mid to high $400s when condition is normalized. This supports a renovated value target between $445,000 and $460,000.

SECTION 3 — SOLD COMPARABLES (LAST 6 MONTHS)

Comparable homes were selected based on:

• Similar square footage (roughly 1,800 to 2,200 sq ft)
  
  
• Similar age range
  
  
• No ADUs, no pool when possible
  
  
• Standard residential lots
  
  
• Located within Redding and nearby neighborhoods
  
  

SOLD COMPARABLE SUMMARY

SOLD COMP METRICS (NORMALIZED)

• Average price per square foot (core comps): ~$226
  
  
• Implied value at 1,940 sq ft: ~$438,000
  
  
• Implied value at 2,000 sq ft: ~$452,000
  
  
• Average Days on Market: ~35 to 45 days
  
  

Why the subject supports more than the sold average

• Full renovation eliminates condition objections
  
  
• 4-bedroom configuration is consistently strong demand
  
  
• Renovated homes outperform older finishes even at similar size
  
  

Why the subject does not exceed the top of the range

• Small yard limits premium appeal
  
  
• No ADU and no pool
  
  
• Tract-style layout limits luxury pricing
  
  

SECTION 4 — PENDING COMPARABLES

Pending sales show where buyers are currently agreeing on price.

Pending Takeaway
Buyers are consistently accepting prices between $225 to $235 per square foot for clean, updated homes without luxury features.

SECTION 5 — ACTIVE COMPETITION

These are the homes buyers will compare against yours the moment it hits the market.

Buyer Value Ranking (If Subject Is Fully Renovated)

1. Subject Property at correct price
   
   
2. Salzburg Trl
   
   
3. Thumb Rock Rd
   
   
4. Rogue River Way
   
   

If priced correctly, the subject becomes the best value per dollar among move-in-ready 4-bedroom homes without luxury premiums.

SECTION 6 — FULLY RENOVATED VALUE STRATEGY

Renovated After Repair Value Target

Based on:

• Sold comps
  
  
• Pending buyer behavior
  
  
• Active competition
  
  
• Online valuation alignment
  
  

Supported Renovated Value Range:

$445,000 to $460,000

Recommended List Price (Renovated)

$449,000 to $459,000
Sweet spot recommendation: $455,000

This range positions the home:

• Above average-condition sales
  
  
• Below luxury and oversized homes
  
  
• Squarely in the strongest buyer demand band
  
  

BUYER AFFORDABILITY SNAPSHOT (CONVENTIONAL LOAN)

Assumptions:

• Purchase Price: $455,000
  
  
• Down Payment: 20 percent ($91,000)
  
  
• Loan Amount: $364,000
  
  
• Interest Rate: ~6.15 percent (30-year fixed)
  
  
• Estimated Taxes and Insurance: Approx. $450 per month combined
  
  

Estimated Monthly Payment

• Principal and Interest: ~$2,220
  
  
• Taxes and Insurance: ~$450
  
  
• Estimated Total: ~$2,670 per month
  
  

Estimated Income Required

• Approx. $9,500 per month gross
  
  
• Approx. $114,000 per year household income
  
  

WHY BUYERS WILL LIKE THIS PRICE

• Fully renovated with no deferred maintenance
  
  
• No roof or mold risk
  
  
• Turn-key condition in a proven neighborhood
  
  
• Priced below larger and feature-heavy homes
  
  
• Clear value compared to actives
  
  

RISKS OF OVERPRICING

• Small yard limits emotional premium
  
  
• Buyers quickly compare price per square foot
  
  
• Sitting longer than 21 to 30 days triggers price reduction stigma
  
  
• Renovated homes still must feel like a “deal”
  
  

EXPECTED MARKET PERFORMANCE

• Strong first 14 days if priced in the $450,000 to $455,000 range
  
  
• Anticipated Days on Market: 15 to 30
  
  
• Multiple offer potential if priced under perceived value
  
  

Bottom Line from the J.R. McGee Real Estate Team

A fully renovated 7331 Jonella Way should confidently land in the $445,000 to $460,000 range.
Pricing around $455,000 maximizes buyer excitement while protecting your upside.

QUESTIONS & PRICING CLARITY

“Why shouldn’t we list higher and see what happens?”

Our Answer:
Because the market gives you one best chance to make the strongest first impression.

• Buyers and agents compare price immediately when a home hits the market
  
  
• If the price feels high, they wait or skip it entirely
  
  
• The best buyers rarely “wait for price drops”
  They move on to better-priced options
  
  

“What if we underprice it?”

Our Answer:
Pricing correctly is not leaving money on the table.
It is how you invite competition.

• Strong pricing creates urgency
  
  
• Urgency creates multiple showings
  
  
• Multiple showings create leverage
  
  
• Leverage protects your final sales price
  
  

We can always negotiate up.
It is much harder to negotiate down after sitting on the market.

“But online estimates say it’s worth more.”

Our Answer:
Online estimates are a starting point, not a sale strategy.

• They assume average buyer behavior
  
  
• They do not compete with live inventory
  
  
• Buyers use them to screen homes, not to decide what to pay
  
  

We price using:

• Recent sold homes
  
  
• What is currently pending
  
  
• Active competition buyers are choosing from today
  
  

“What if we don’t get the price we want?”

Our Answer:
Correct pricing gives us options.

• Strong early activity means the price is working
  
  
• Low activity gives us immediate feedback
  
  
• Adjustments made early protect your leverage
  
  

The market responds fastest in the first 14 days.

“Why is $455,000 the right number?”

Our Answer:
Because it sits in the sweet spot.

• Supported by sold and pending data
  
  
• Competitive against active homes
  
  
• High enough to protect value
  
  
• Low enough to feel like an opportunity
  
  

This price attracts buyers who can act and negotiate confidently.

THE BOTTOM LINE

The goal is not to “test” the market.
The goal is to lead the market.

Correct pricing:

• Creates momentum
  
  
• Attracts serious buyers
  
  
• Maximizes your final result
  
  

That is how homes sell for the most money, with the best buyers.  Not just list high.